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　　伴隨著我國二手房交易數量的與日俱增，買賣過程中出現的法律問題和風險也日趨突顯。二手房交易中，利益驅動與法治監管登臺角力，冷眼旁觀，提高公民法治意識，警惕二手房交易中的法律風險和訴訟隱患方為因應之道。

　　何為二手房?

　　二手房并非法律概念，而是一種習慣稱謂。它是指符合法律規定條件的新建商品房交易之后，再次轉讓的商品房。由于在價格上相對于一手房有較大優勢，容易得到百姓的認可和青睞，近年來呈蓬勃發展態勢。

　　二手房原始產權的來源有普通商品房和特殊商品房。普通商品房是開發商經政府批準以出讓方式取得土地，以營利為目的在其上建筑的，直接自主銷售的全產權房。特殊商品房的產權來源是政府劃撥方式取得用地，享有一些特殊優惠政策并面向一定對象出售的政策性商品住宅，包括經濟適用房和房改房。普通商品房權屬相對明確，構成了二手房交易的主要房源，也是征收房產個人所得稅的主要來源。符合一定條件上市交易的特殊商品住房，盡管數量上比普通商品房少，但因其產權歸屬特殊復雜，在二手房交易中易產生違法違規問題。

　　二手房交易方式

　　二手房交易是指發生在平等主體之間，對符合法定交易條件的商品房再次轉讓的等價有償行為。主要包括自行交易、委托交易和網上交易三種方式。

　　自行交易，是指賣方發布房源信息，買方查詢房源信息后經過實地考察，雙方自愿簽訂房屋買賣合同，辦理房屋過戶手續的交易。采用此種交易方式無中間環節、交易成本低，但是要求雙方必須熟悉交易的各個環節并具備相應的法律素養，否則在上述交易過程中的任何一個環節出現違規操作便會埋下涉法糾紛的隱患。

　　委托交易，是指專業有資質的房地產經紀公司接受業主委托代為或協同買賣雙方辦理看房、簽約、貸款、過戶、物業交割手續，從中收取傭金的交易行為。采取此種方式最大的益處就是省心省力，但是因要支付中介機構傭金故交易成本會增加。同時，由于涉及中介公司的法律規范目前尚不健全，缺乏相應的監督機制，故消費者在選擇中介公司時要特別慎重，防止不良中介公司違規違法行為帶來不必要的糾紛。

　　網上交易是指通過“存量房網上交易系統”平臺，對已取得房產證的存量房進行掛牌、成交、資金流轉和產權登記等全流程服務。網上交易具有房源信息來源廣泛、交易資金安全、交易方式便捷、中介服務規范等特點，但由于網絡技術復雜、專業性強，缺乏相應的法律規范，導致取證難、監管難。雖然許多較大城市建立了“二手房網上交易服務平臺”，但公眾參與度不高。

　　二手房交易中的法律風險

　　二手房既包括普通商品房中的住宅、商業用房和其他建筑，還包括特殊商品房中的經濟適用房和房改房，產權歸屬復雜，交易方式多樣，除購房資格無效、房產手續造假、交易過程欺詐等常見法律問題外，還要警惕和預防一些因不正當行為與法律滯后所引發的法律風險。

　　借名購買引糾紛

　　經濟適用住房與商品房之間存在明顯價格差距，在利益驅動下，不具備購買資格的借名購買者，私自簽訂無效合同，將房屋登記在符合購買條件的人名下，分享價格差帶來的利益。借名購買引發訴訟案件多發于親朋、同事之間，因缺乏合法的購房依據和相關證據，一旦賣房人反悔，借名購買者往往最后賠了夫人又折兵，無法取得房屋產權，司法實踐中常遇到這種情況引起的訴訟。

　　陰陽合同冒風險

　　買賣合同當事人出于規避政府管理或經濟利益最大化的動機，對同一單交易采用訂立兩份內容不一致的陰陽合同，隱瞞真實成交價格以便偷逃稅款，獲取不正當利益。這種違法行為潛藏著巨大的法律風險，一旦買方違約逾期付款或因賣方一房二賣導致合同無法履行等原因產生糾紛訴至法院，買賣雙方有可能導致“房財兩空”，更為嚴重的是偷逃稅額達到起刑點還將面臨刑事處罰的風險。現實生活中，除陰陽合同外，還有假贈與、假離婚、延期過戶、虛假承諾家庭唯一住房和假退房等偷逃稅款手段。

　　非法中介推責任

　　由于信息不對稱和獲取利潤最大化的驅動，有些中介公司會利用其第三方的有利地位，在交易的重要環節設置信息屏障，采用“低吸高拋”賺取差價，對能否過戶避而不談，故意欺瞞最終造成房屋類合同糾紛居高不下。這些中介公司事后推卸責任，對其違規行為采取的行政處罰手段，與其獲取的利潤相比顯得違法成本過低，最終購房者將不得不獨自承擔法律后果。

　　戶籍遷移致沖突

　　當事人購買二手房時，注意力主要集中在房屋的產權、價格、地段、房型、質量等方面，常常忽略戶籍遷移因素，特別是現實生活中許多父母為了子女能夠就讀師資水平較好的名校，在學區附近購買當地居民的二手房，在辦理房產證手續時，因賣方拒不遷出戶口或遲延遷出導致無法落戶，公安機關無權強制遷出，法院對行政機關受理的案件也無管轄權，只能裁定不予受理或駁回起訴，導致當事人權利受損難以獲得司法救濟。

　　情勢變更惹爭議

　　情勢變更是指合同成立后，客觀上發生了當事人在合同訂立時無法預見、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，即不可歸責于雙方當事人的原因導致無法履行合同的，人民法院則結合案件實際情況確定合同變更或者解除。房貸新政導致批貸不能、異地購房限制、買方受限購限貸政策影響導致不具有購買主體資格等問題，便是因情勢變更引發的合同糾紛。在審理過程中，如何適用情勢變更原則來認定合同效力往往成為矛盾的焦點。

　　(作者單位：西安政治學院)