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那么,政府到底該如何調控房地產市場才好呢?常言道,他山之石,可以攻玉。世界上一些市場經濟國家和地區對房地產業的發展無不進行宏觀上的調控和管理,借鑒參考他們的經驗,吸取他們在發展中的教訓可能是有益的。這里我們有意選擇兩個比較典型的案例,一是美國,一是德國。 

“次貸”危機與房價調控的美國樣本 

在經濟遭受周期性衰退和“9·11”恐怖襲擊事件打擊后,美聯儲從2001年初開始13次降息,并一度將利率維持在1%這一自1958年以來的最低點長達一年之久,美國住房抵押貸款利率也降到30多年來的最低水平。罕見的低利率極大地刺激了人們的購房熱情。截至2005年底,美國住房銷售量連續5年創下歷史新高,4年時間累計漲幅達到了50.56%,美國房價高漲和全球性的流動性過剩也推動了西方主要發達國家房價的一路飆升。 

事實上,自2005年底以來美聯儲就已經意識到要防止住房市場泡沫化,在截至2007年6月的兩年里連續17次提息,美國政府還采取稅收調節等措施:一是開征房地產稅,稅率一般為1%至3%;二是針對房屋購買和出售時的差價,一些州政府專門征收房地產增值稅;三是根據個人信用評級實行差別化貸款政策;四是限制投資性房屋的數量。但總體來看,美國政府并沒有采取嚴厲有效的調控措施,而寄希望于通過市場這只無形的手自我調節。 

2007年4月,美國第二大次級房貸公司——新世紀金融公司的破產就暴露了次級抵押債券的風險。同年8月開始,美聯儲和美國政府采取宏觀經濟政策對危機進行干預,主要包括:向市場注入數千億美元的流動性資金,調低基準利率和窗口貼現率,減稅刺激經濟等。但這些政策并沒有完全阻止危機的進一步發展和惡化。次貸危機逐步發展成為金融危機,并向西方發達國家和世界范圍蔓延。 

2008年8月,美國財政部和美聯儲被迫接管“兩房”,9月15日雷曼兄弟公司向法庭提交破產保護申請,一系列突如其來的“變故”使得美國金融危機迅速向全球蔓延。此后,美國政府采取了一系列積極貨幣政策,包括聯合國際十大金融機構推出平準基金,對AIG施以援手,暫時禁止賣空金融股等。接著,美國政府向國會提交了超過7000億美元的救市計劃,并經過多次反復終獲國會通過。進入2009年,新任總統奧巴馬一上臺就游說國會通過了總額超過8100億美元的新的經濟刺激計劃。2009年3月美國政府還通過了2750億美元房地產刺激計劃,包括用750億救900萬“房奴”。 

總之,美聯儲長期執行低利率和過于寬松的貨幣政策,“兩房”的設立和運作,監管的放松和復雜衍生金融工具的創新,推動了房地產市場的過度繁榮,而在意識到房地產泡沫后,過于依賴稅收和利率手段,依靠市場自我調節的做法,最終沒能阻止房地產泡沫的破滅。總結后一階段的政府行為,已經從簡單的信貸和稅收調節轉變為深刻的財政和貨幣政策的全面調整。但直到2009年5月份,美國房地產市場仍在下滑,國際金融危機似乎仍未見底。 




第一,并不把住宅建設作為德國經濟增長的“支柱產業”,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育等一樣,保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一,是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。房地產政策始終是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是抬高房價,喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。 

第二,特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額的一半左右,另外20%家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩定器作用。 

第三,稅收調節遏制房產商、炒房者獲取超額收益。自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。德國法律還規定,對于房價、房租超高乃至暴利者要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。 

國際經驗的啟示和思考 

綜觀美、德等國房價調控的經驗與教訓,筆者有以下幾點思考: 

其一,房地產宏觀調控是必要的也是必須的,同樣,面對國內外經濟形勢的巨變,中央調整房地產政策是及時的有效的。美國次貸危機的教訓充分表明,過度相信房地產市場自我調節是不行的,如果當初沒有實行收緊銀根和地根的政策,沒有加大住房供應結構的調整,沒有大力推進保障性住房的建設,在全球范圍的流動性過剩和人民幣持續升值的背景下,中國的房價上漲只會更快,房地產泡沫只會吹得更大。正是由于通過全方位的包括經濟、行政、法律等手段,實行綜合系統的調控,對房地產泡沫的產生起到了積極的抑制作用,才讓我們在國際金融危機爆發后,受到的沖擊比美國等國家更小一些,房價波動的幅度更窄一些。 

其二,科學把握房地產業的發展定位,不斷完善宏觀調控政策,改進調控方式。既要認識到我國正處在城市化、現代化和國際化的進程中,人口增長和收入提高帶來的房地產剛性需求仍然長期存在,房地產業作為既拉動投資又帶動消費的行業,對于實現“保增長、擴內需”的目標至關重要。同時,要認識到人口增長和土地、資源匱乏的現實國情,切實轉變經濟增長方式,逐步降低經濟發展對固定資產投資和房地產投資的依存度,降低地方財政收入對土地出讓的依賴。切實調整房地產業結構,大力推進和完善保障性住房制度建設,實現社會公平正義,逐步實現“住有所居”的社會發展目標。過分強調房地產業對宏觀經濟增長的推動作用,或者過分強調住房作為社會公平保障的制度安排,都只能使房地產宏觀調控偏離科學發展的軌道。 

其三,進一步的房地產宏觀政策應著眼于構建長期穩定的房價形成機制。當前我國的經濟發展階段,決定了在較長一段時間內銀行貸款仍然將是居民購房融資的主渠道。由于世界經濟發展的動蕩和不確定性,國內經濟特別是城鄉居民收入將進入一個變化較大,增長預期不確定的時期,而保持融資成本的長期穩定、可控是減低房地產金融系統性風險的主要手段。可以借鑒德國特有的住房金融模式,也可進一步完善和充分發揮住房公積金的制度優勢,進行大膽的創新,為穩定房價提供全面的系統的金融制度支撐。 

事實上,價格優惠和政策效應是2009年1-4月住房銷售增長的主導原因。能否保持現時的銷售態勢,首先要求開發商能以合理的價格促進銷售,促使房價整體平穩和理性回歸。一方面房價重拾升勢必然對有效需求產生極大的抑制,另一方面如果房價加速下跌則會進一步打擊開發商的投資熱情,加劇購房人的觀望,均不利于市場的發展。但相對于居民的實際住房支付能力,房價從總體上仍然偏高。房地產銷售出現的“小陽春”現象能否延續存在很大的不確定性。因此,必須始終堅持加強市場監管和金融監管,確保信息的公開透明,防范和化解房地產金融風險。依法“治市”是政府長期的基本職責,“救市”只能是應對極端情況的特殊行為。(黃石松/北京交通大學) 

來源：新華網

  【責任編輯： 邱睿】